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佰德利安卓客户端-李宇嘉:这个“金九银十”为何大家都焦虑?

2020-01-11 19:08:04 713

佰德利安卓客户端-李宇嘉:这个“金九银十”为何大家都焦虑?

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近年来,该法规消除了房地产市场特有的季节性波动。“金九银十”已经酷了几年,但今年似乎比往年更酷,引起了开发商的集体焦虑。这不是出售,而是真正的焦虑。例如,争夺“抢夺”市场份额的斗争早在8月份就开始了。新盘通常启动全频道代理,即中等全覆盖和网络全覆盖。全体人民的经济人员,全体人民出售房屋和其他实物渠道将不会幸免。过去,员工卖掉房子以获得更多奖金,但现在他们害怕被解雇。

在过去几年里,房地产市场进展顺利。所有的房地产从业者都觉得自己有能力,但他们实际上是风中的“幸运猪”。现在风口突然不见了,但设定的目标仍然需要完成,特别是那些在过去两年里头脑发热、认为自己能力出众而设定了“1000亿目标”的房地产企业,现在被打上了红色的烙印。

因此,我们必须一层一层地设置索引。今年,房地产工作人员可以说是亚历山大。恒大数以万计的员工在朋友圈传递促销信息,而过去并非如此。时代地产(Time Real Estate)的所有者设定了到2020年实现1000亿元的目标,但今年上半年仅实现了年度目标的42%(今年为750亿元)。因此,有必要在销售目标和员工绩效之间建立联系,甚至决定是否留下。

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当然,最激动人心和引人注目的目的是把“价格战”当成杀手。房地产行业有句谚语,"没有未售出的房子,只有未售出的价格。"目前,人们普遍认为“所有销售都是优惠的”,而且“新销售打九折,最终销售打八折”无处不在。8月份,全国商品房销售同比增长4.7%,达到近年来的新高。各行各业的人都认为,除了去年8月的低迷市场(导致基数较低),开发商无处不在的营销战和价格战也起到了一定的作用。但即便如此,房子还是很难出售,新的销售率一般在30%以内。

在“金九”运动的上半年,35个城市的新房成交量比上个月下降了7%。要知道,在这个重点城市已经连续下跌2个月之前。开发商的焦虑让购房者拥有了房地产市场。目前,买方市场的特点是显而易见的,游客数量并不差,但“观望为主,并不急于达成交易”。因此,继续提供降价措施只会使市场越来越弱。

此外,开发商降价越多,买家就越焦虑:“在这个时候买会不会太贵?开发商的降价和让步会持续多久?到什么程度?这轮的底部在哪里?我能复制它吗?“这座山比那座山高。尽管折扣已经很吸引人了,但我总觉得还有折扣的余地。我总觉得装修、停车和交通的空间不够。

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请注意,目前出售的新房存量非常低。在克里监测的27个重点城市中,22个城市的库存消化周期不到12个月,11个城市的库存周期不到6个月。既然短期供求如此紧张,为什么很难低价出售新房?这是因为,除了新的竞争之外,开发商眼中的奇怪生物二手房正以其旺盛的风格入侵新房子的生态圈,彻底修正了房地产市场的游戏规则。目前,在一、二线热门城市上市的二手房数量大多在“十套”水平,几乎是去年底的两倍,远远超过新房供应量。

例如,目前深圳、杭州、重庆和成都分别有63,000套、100,000套、117,000套和110,000套二手房上市,比去年底分别增加了33,000套、15,000套、71,000套和52,000套,一般比待售新房存量高出30%以上。二手房上市数量飙升,似乎是一夜之间发生的。三个月前,中国银监会主席郭树清曾表示,“依赖房地产进行财务管理的居民会发现这非常不经济。”事实就是如此。

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考虑到资本成本、交易成本、机会成本、建筑折旧等等,如果你在过去两年里买了一栋房子,如果你不亏损,你就会赚钱。为什么?由于房价上涨幅度缩小,费用无法支付。根据中泰证券的统计,在上海持有房地产的成本约为9%。也就是说,如果上海的房价不上涨,或者涨幅低于9%,那么购房者实际上会发生账面损失。在深圳,近年来有许多专业投机者增加了投资房地产的杠杆。其中一个人私下和作者聊了聊。2017年,他买了一栋杠杆率更高的房子。尽管房价上涨了20%,但根本没有盈利。投资和管理金钱更好。

赚钱是房地产投机之王。如果你不赚钱,你必须兑现。毕竟,成本是存在的。问题是现在的交易成本太高,各种税费高达总房价的6%-10%。每转一圈,都应该一次取出几十万美元。在需求不再反复无常的情况下,市场表现是“多看少买”。据贝壳统计,近几个月来,14个城市的平均人口数量一直处于较高水平,但二手房的成交量却很低,周期高达4-6个月。因此,业主不得不降低价格。

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新发布的8月份70个城市的房价指数显示,20个大城市的二手房价格连续3个月下跌。当然,二手房价格的下降也是由新房驱动的。想象一下,新房子打折时价格是有限的,还有交易成本的优势。二手房价格将不得不降至与新房价格相同的水平,甚至低于新房价格,从而形成了双方相互竞价的新规则。

去年,各地新房限价令直接导致二手房市场低迷,尽管出现了“排队买房”等混乱局面。然后,今年的二手房价格下调将把新房子逼入绝境。开发商心里很清楚,政府对土地出让溢价和新房提价的限制,实质上是切断房价从“地价-房价”和“新房价格-二手房价格”的传导渠道,将房地产归类为回报率平平的资产。因此,开发人员的唯一选择是加快发货速度。

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“没有投机的余地”砸在地板上喊道。当他着陆时,他默默地弄湿了一切。这是因为房地产市场,一个庞然大物,绑架了消除杠杆和消费泡沫的方法,即“通过经验寻找国家,改变空间的时间”。新房子的价格必须上涨。首先,土地价格在过去几年一直很高。其次,只有允许一定的增长,我们才能保持财富的好想法,并防止需求方失去动力。这样,对土地市场和商品房市场来说都是好事。毕竟,消除对房地产的依赖不是一个短期的解决方案。

然而,房地产市场的前景是明朗的。作为资产的尾部溢价,它无意识地耗尽,已经成为过去。当然,无论是房价还是交易量,高平衡都是各方的共识。政策需要平衡,例如最近宣布的贷款市场报价利率(lpr),五年内保持不变,不会有针对性地提高利率。显然,房地产市场很冷,需要稳定。

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